厨柜做满了三面墙，灶具、水池各有几组，中间是巨大的岛台，外面一间是餐厅，几套餐桌依次排开。这不是样板间，而是笔者在北京市区看到的“熊猫公寓”里的公共厨房。除了公共厨房，这个长租公寓还包含无人超市、咖啡休闲、阳光健身区、烘干熨烫区、快递收发等免费服务。
这一类新兴的居住产品如同新天地，吸引了包括万科、龙湖在内的一线开发商进入。当拿地、开发、销售、再拿地的增量发展模式远去，开发商便不得不面对迎面而来的“存量”战场。
开发商们如何在新战场占据有利位置？
首先，一些前瞻的企业看准了存量住宅市场，一方面积极试水前述的长租公寓，一方面试图分享二手房交易的蛋糕。今年1月9日，一直对投资链家兴趣甚浓的融创中国宣布，斥资26亿元占链家6.25%股份。随后的4月，万科也确认通过增资事项以人民币30亿的价格获链家股权。从链家旗下的链家研究院公布统计数据看，二手房交易的确存在巨大的想象空间――2016年全国新房交易额约10万亿，二手房交易额约5万亿，占据半壁江山。
其次，沉淀在各个城市中的商业地产正等待被唤起。这一领域有更多主体在参与。开发商、境外机构、人民币基金、险资，都在试图通过并购、改造、运营从写字楼或购物中心上获利。据世邦魏理仕(CBRE)统计，2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。但该机构预计，2025年前后中国可进入中等流动性阶段，投资市场进一步成熟。作为参与主体，保险业未来潜力巨大，房地产私募基金加速发展，开发商增持投资性物业，境外投资者稳中有进。
从趋势上看，商业地产投资大幕开启，城镇化、“一带一路”、消费升级的宏观背景下，商业地产投资将逐渐迈向成熟期，存量资产价值将得到进一步挖掘。与此同时，资本的“催熟”效应也将显现出来――房地产金融产品日渐丰富、资本账户开放等宏观层面的制度性红利，也将进一步刺激存量资产投资增长。
然而，市场成熟还得有一个先决条件，就是专业的资产运营管理能力，倘若这部分能力缺失，资产还将是失血的空间。放眼当下，人迹罕至的购物中心、开业率极低的街区商业、物管混乱的写字楼比比皆是，甚至在大城市的核心区，也常常见到这类暮气沉沉的僵尸楼宇，因缺少人气而毫无活力，空有形骸，盘踞在核心地段侵蚀社会资源。
资产本身不会生长，资产的活力与运营它的主体有关。在商业地产投资主体中，开发商在设计改造、招商、物管方面水平参差，整体与欧美、中国香港地区等成熟市场存在巨大差距。甚至有些开发商对“资管”的理解，还停留在翻新玻璃幕墙、改造洗手间。当下，需要寻求资本收购、提质改造的商业项目比比皆是，而能将它们妙手回春的运营团队，在中国内地还寥寥可数。
商业地产是特殊的资产类别，招商、运营、物管、金融工具、退出模型，都影响着这一市场的活跃度和成熟度。只有当链条上的各个主体成熟起来、衔接起来，商业项目才能盘活，形成投资的循环。如果说地产基金正从融投平台追求“投融管退”平衡发展，那么对想摆脱对土地资源倚赖、通过资产管理获利的开发商而言，迅速补充运营短板才是角逐存量的正确姿势。
值得一提的是，国内也不乏资管道路上走得较快的公司。以大悦城为例，去年10月，该公司宣布正式从地产开发向资产管理转型，当年实现了首次管理输出。6月12日，这家公司又宣布与华远合作，再次输出品牌与管理。
期待在不久的将来，那些地产论坛上PPT里出租率从0到98%的传奇故事，不再都是“洋案例”。
(原标题：开发商开打存量之战)
