本报记者 张敏 北京报道
编者按
楼市深入调控过程中，降杠杆措施对房企的影响在逐步放大。
这一方面体现在房企传统融资方式不断受到紧缩甚至部分被完全封锁，另一方面则是需求端居民个人贷款规模占比渐趋减少对房企滚动开发带来的影响。
资金命脉该如何延续？实际上房地产行业近年来在金融化方面的尝试从未间断，且呈现三个阶段的转变。在这背后，不但是开发商们需要寻求相对稳定的资金渠道 ，更是进入存量时代环境下，房企必须面临的挑战：提高资产管理能力。
不过目前而言这种尝试并未成规模化效应，则也有大环境因素的影响。
房企降杠杆十字路口
为解决融资问题，近年来，房企在金融领域的布局越来越多。对于国内房企的转型而言，这是重要一步。因为按照国外经验，当市场进入存量房时代，房企的角色将从此前的“开发商”转变为“运营商”。其中对金融工具的熟练运用，将是必备技能。
信贷层面的大幅紧缩，导致房地产市场降温的同时，再度令房企的生存命题浮出水面。
中原地产统计显示，2017年前5月，房企在内地资本市场的融资规模为1232.4亿元，比去年同期下降了77.7%。同期的海外融资规模则达到148.75亿美元，同比上涨97%。但从多家企业的融资案例不难看出，当前海外融资的成本已比去年有明显提高。
作为资本密集型行业，资金可视为房企的“生命线”。融资环境的周期性紧缩，正在蚕食不断下滑的利润率。由于当前的“拿地-开发-销售”模式本质上与制造业并无不同，因此房企很难从根本上解决生产资料（资金）价格上涨的问题，这一问题不仅影响企业的盈利能力，甚至可能危及资金链。
过去几年间，房地产企业不断布局金融领域，涉足如保险、银行、基金等业务。但分析人士指出，这种多元化尝试虽有融资层面的考量，但更多是出于增加盈利点、平衡风险的目的。
相比传统的房地产开发销售模式，业界更为推崇以凯德为代表的资产管理模式，并希望将其作为实现长远发展的模版。但政策层面对资产证券化的限制，以及资本市场对规模和盈利的要求，使得这种转型仍存不少疑问。
“跷跷板效应”
房企海外融资的规模，与内地融资环境的变化密切相关。虽然统计口径不同导致数据有所差别，但统计局给出的海外融资变化趋势，却与中原地产的报告相当一致。
统计局数据显示，2016年1-5月，房企利用外资42亿元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外资的规模就升至90亿元，同比增长115.1%。短短一年间，变化趋势陡然反转。
就在去年第三季度，还有不少房企以“借新还旧”的方式，将成本相对较高的美元债务，置换成人民币债务。
导致外债受青睐的主要原因，在于国内的融资环境。
尽管低利率环境并未改变，但从去年三季度开始，为配合房地产调控，银行、信托、基金等融资渠道就受到全面监管，部分渠道已被封死。与此同时，针对购房者的降杠杆政策，也导致销售端的资金来源大幅下滑。统计局的数据还显示，今年前5月，房地产企业到位资金来源中，个人按揭贷款的增速为8.6%，去年同期的数据则为“增长58.5%”。
在我国房地产调控史上，类似的案例大量存在。如在2009年，房地产企业利用外资规模470亿元，同比下降35.5%。由于调控楼市的“国十条”和“新五条”陆续出台，到2010年，利用外资的规模就转而增长了66.0%，达到796亿元。其间，国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款的增速均大幅下降。
