长租公寓万亿元蛋糕遭抢 收益低盈利慢仍难解
■本报记者 王丽新
4年前，北京首次购房者平均年龄30岁。时至今日，北京首次购房者平均年龄34岁。一线城市已经出现“有房者可置业，无房者难置业”的现象，加之房地产市场进入存量房时代，租赁市场随之成为房地产经纪机构和房地产开发企业争相抢食的万亿元蛋糕。
华菁证券地产行业首席分析师周雅婷向《证券日报》等记者表示，在增量市场中，上市房企市值超过1万亿元，但按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场约5.3万亿元，其中至今为止仍未出现千亿元市值的公司，可见资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
值得关注的是，万科、龙湖等龙头房企已经开始大举布局长租公寓。然而，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩重资产模式下融资成本高和资产收益率低带来的盈利难题。
回报周期长盈利难
根据周雅婷的测算，在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿元。
链家、我爱我家等房地产经纪机构早已进入这一领域，而重塑这一市场格局的力量则来自于开发企业的进入。
万科董秘朱旭在2017年年初曾透露：“2017年，万科把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展。” 据悉，万科长租公寓品牌“泊寓”租金价格较周边房租有30%以上的溢价，目前已布局13个城市，预计2018年目标为45万间，年收入或达94亿元。
在2016年中期业绩说明会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，计划3年内布局300家门店。龙湖集团高层也曾向《证券日报》记者表示，长租公寓是集团的重要业务，力争用三年时间，跻身中国长租公寓市场前列。
值得关注的是，根据克而瑞数据显示，TOP30的房企当中，已经有三分之一涉足长租公寓。
然而，在房地产企业对长租公寓虎视眈眈的背后，却有也盈利难的问题难以突破。一般来说，长租公寓项目的来源有租赁，也有企业自己拿地持有运营的，但不管哪种方式，前期投入都较高，融资成本也高，加之盈利周期长，资金产收益率低，导致盈利空间低，这些都是运营长租公寓的企业难以突破的问题。
周雅婷表示，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业；另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。
周雅婷进一步称，综合来看，“55%的拿房成本占比”和“百间65%的入住率”是盈利的临界点。这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，对于已经进场和试图进场的玩家来说，这是个有门槛的行业，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。
红璞公寓总经理兼集团副总裁甘伟也向记者表示，对于集中式公寓来说，可以说是重资产运营，需要改造整栋楼，前期投入高；另外，回收周期长，“我们测算回收周期一般在4年至4年半时间”。
安心公寓CFO 吴明峰也表示，安心运营集中式长租公寓，但客户群体定位为B端，在现金流和盈利方面稍有优势，但基本需要两年半到三年的回收期。
股权融资助力规模扩张
不过，多数业内人士也都认为，前期盈利难是共性问题，但随着行业规模的扩大，后期盈利空间就会越来越大。
据周雅婷测算，我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2万-3万间之间，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，其中，排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间。
但规模扩张，助力来自资本，才能实现加杠杆运营。在这一方面，大型开发商更有优势，因其在资本市场评级高，融资成本更低。不过，对于创业型品牌公寓企业来说，股权融资也会加快这一市场的扩张速度。
对此，周雅婷表示，长租公寓是资金和资源双密集型的行业，由于债权融资操作空间太小，使得在抢占市场份额的竞速赛跑中借助股权融资的力量变得十分必要。
事实上，这几年，长租公寓吸引了很多人的眼光，也有不少资金进来，但未来资金进场则趋于谨慎。
周雅婷称，创业型的长租公寓公司在私募PE市场几乎每年都进行1轮-2轮股权融资。在目前定增受限、债务成本居高不下的市场环境下，即使背靠拥有A股上市公司平台的长租公寓公司在发展业务时也将目光投向了股权融资市场，试图借力股权融资加速业务发展。可以预见，未来长租公寓领域将会更倚重股权融资发展。
