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住宅全装修趋势下多问题待解
作者：法治周末记者 肖莎 来源：法治周末
你有没有想过，未来市场销售的房屋中，会不再有毛坯房？
这样的情况在一些省市正在变为现实。
海南省最近出台的《商品住宅全装修管理办法（试行）》（以下简称管理办法）规定，海南省2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程实行全装修。
浙江省温州市在全装修道路上迈的步子比海南省更快。
温州市今年4月出台的《关于进一步推进绿色建筑和建筑工业化发展的补充意见》规定，自6月1日起，市区中心城区新出让或划拨国有土地上的保障性住房和商品住房，均实行全装修和成品交房。
此外，法治周末记者查询公开资料发现，浙江省、山东省、四川省近期也都曾发布相关文件，推进住宅全装修和成品住宅交付。
北京来硕律师事务所主任李文谦告诉法治周末记者，在房地产行业，全装修并非是一个全新的概念。
在2002年国家建设部住宅产业化促进中心推出的《商品住宅装修一次到位实施细则》中就规定，装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。
十余年过去，住宅全装修才逐渐在全国慢慢铺开。
然而，对于普通老百姓而言，更加熟悉的词汇是精装修，精装修和全装修是否是一个概念？
“全装修和精装修不同，全装修主要是基础硬装修，不包括软装修部分，而精装修更加强调品质和档次。”海南省住建厅副厅长刘联伟在解读海南此次推行全装修的做法时提到。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从绿色建筑、住宅产业化以及住房销售模式转变等角度看，都需要大力推进全装修的模式。
“比如说，全装修省去了交付房屋后的装修成本，避免了二次装修，属于更为环保和节能的开发模式。”严跃进说。
平安好房研究院首席分析师陆骑麟也表示，在以往的毛坯房装修中，还会出现改变房屋用途、改变房屋管线等影响安全的情况发生，全装修也能解决这些问题。
公开资料显示，去年发布的《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》亦指出，未来的重点任务之一是推进建筑全装修。
李文谦认为，在这样的大背景下，有一些问题值得监管部门注意，即以往精装修交房的过程中曾经出现过种种问题，包括精装修价格远高于市场价、实际交房情况与样板间货不对板等，都有可能出现在全装修的过程中。
“各地在制定推广全装修住宅的政策时，还需要制定配套措施，避免在全装修市场出现精装修市场的问题。”李文谦提醒到。
如何避免全装修价格远超市场价
法治周末记者随机采访了几位有购房计划的消费者，大家对全装修表达出的第一个疑问是：“我怎么知道，开发商进行全装修提供的报价，是符合市场价的？”
查询关于精装修的相关批评报道也可以发现，有不少购房者认为，开发商收取的精装修价格远远高于市场价。
那么，如果政府要大力推广全装修，如何在全装修定价环节进行把控，避免出现全装修价格远高于市场价的情况？
陆骑麟认为精装修房开发商一般只会给个大概的装修标准价格，不会直接告诉客户精准的价格。对于精装修价格远高于市场价，最主要还是开发商在房屋销售过程中会把这部分利润算进去。这种情况是很难避免的，最主要还是我们的房地产市场卖方市场主要造成的。
不过，北京中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣认为，有一些方法可以避免出现这种情况，如政府部门对全装修相关规范和流程做细化规定，进行分层级，不同的层级设定一定的价格范围。
“政府还可以在商品房进行预售许可证审批时，就对包含全装修在内的预售方案进行严格审查等。这些方式方法的关键在于相关政府必须提前做好设定，提前制定规则。”王玉臣认为。
李文谦还建议，政府可以制定全装修价格的最高限价，并要求开发商在商品房销售现场公开展示全装修样板房，明确交付内容和标准。开发商同时应在施工图设计文件中明确全装修标准和价格，一并交施工图审查机构审查。施工图审查机构应将上述内容纳入审查范围，不符合本市关于商品住房全装修分级指南和指导价格的，不予审查合格。
据海南省住建厅副厅长刘联伟介绍，海南省此次推广全装修，就是真正落实了一体化设计、一体化施工、整体验收，从设计到施工到验收都纳入了监管范围，开发商在设计阶段就要把全装修的内容考虑进去。
如何避免货不对板
有购房者在接受法治周末采访时还提出疑问，全装修的质量如何保证？如果保证实际交付的产品就是样板间所示的样子？
“以往在精装修交房的过程中，开发商和购房者签订的合同中，对于装修所用材料大都模糊约定，比如只约定品牌，不约定型号或者约定使用XX品牌同等品质产品等。这导致有些项目最终交房后，购房者即便发现精装修的产品与样板间不符，在维权时也会遇到很多困难。”李文谦说。
陆骑麟在接受法治周末记者采访时也提到了维权难这一问题，他认为目前房价过高，当购房者发现问题，再退房也不太可能，有的购房者只能不了了之。甚至有些开发商会以项目公司的名义开发楼盘，房子卖了以后公司注销，购房者后续维权都找不到开发商。
王玉臣分析道，在商品房买卖这个市场关系中，开发商处于绝对的优势地位，购房者处于很低的弱势地位。在现实购房中，开发商提前准备好的合同，不允许购房者改一个标点符号。
“在这种情况下，行政指导可以发挥其作用，政府可以制定全装修房屋的购房合同样本，一方面约束开发商，另一方面更好地维护购房者的利益。”王玉臣说。
李文谦也同意这样的做法，他还建议，在合同中，开发商应对附属设备与屋内装修项目的标准、品牌、型号、价格、颜色等作出详细约定。如果是进口的材料或设备，还要在合同中写清楚原产地。对开发商承诺赠送的材料和设备，也要通过书面形式明确下来。
在这样的基础上，李文谦进一步表示，各地还可以采取封样做法，即通过各种方式保留样板房及其设施、设备、装修标准。为防止开发商交房前拆除样板房，造成“死无对证”的局面，还可用公证的方式对样板房的装修设施和标准进行确定。
“在购房合同中还可约定，开发商在房屋交付验收之前，样板房及其装修和设施应保持原样，不得拆除或更换，否则，应承担相应的违约责任。”李文谦说。
海南省住建厅副厅长刘联伟在解读该省的全装修政策时提到，海南省已经考虑到了这一问题。在管理办法中，海南省明确规定，样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付参照标准，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。样板房保留的时间自全装修商品住宅交付之日起不少于1年，或者自工程竣工验收备案之日起不少于两年。
全装修和个性化的矛盾如何解决
王玉臣和李文谦认为，在推广住宅全装修的过程中，还有一些问题值得关注。
李文谦提到了个性化和全装修的矛盾。
“消费者的购房目的千差万别，而全装修房统一设计施工，装修模式基本一致，这样当然不能很好满足消费者的多种需求，只能迫使他们放弃某些个人喜好。”李文倩说。
对于这一点，海南省住建厅副厅长在进行政策解读时也有所提及，他认为开发商可以做多套样板房，在做样板间的时候就考虑不同样板间的定位，针对有不同的需求作出不同风格供大家挑选。
“不排除开发商可以跟客户做定单优化。”刘联伟说。
王玉臣在接受法治周末记者采访时则表示，一定要注意全装修过程中的空气质量控制。
“我代理的相关案件中，精装修最常见的问题之一是空气质量不达标，甲醛严重超标。”王玉臣说。
对于这一点，刘联伟表示，海南省此次推行全装修，非常注重健康住宅，制定了《海南省全装修住宅室内装修污染控制技术规程》。
法治周末记者在海南省出台的管理办法中也看到了如下规定：“装修工程完成后，建设单位应当委托具有相应资质的检测机构进行室内环境检测，检测结果不合格的，不得交付使用，严禁室内空气污染超标。”
此外海南省还要求建设单位在交房时须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当包括主要材料、部品和设备的生产厂家信息、品牌、规格型号、性能指标，室内空气质量检测报告及保修期限。
