在集中度分散且竞争激烈的租赁公寓市场，公寓管理公司开始利用差异化打法来抢占市场份额获取利润。
华住酒店集团旗下城家公寓CEO金辉近日在接受21世纪经济报道记者专访时透露，尽管租赁公寓市场最大盈利难点在于时间上的批零差价，但城家公寓通过精细化管理结合“Stay-灵活住”产品，六成以上门店已经接近满租状态，2017年将会实现全面盈利。金辉同时也是华住现任总裁。
“灵活住” 产品是城家7月初刚刚发布的产品，旨在满足介于几天和长住之间暂住的需求，为此还开发了国内首个长短租结合的CAS系统，包括房态实时共享、自动智能排房、全渠道提前预售等功能。同时城家还宣布完成华住和IDG资本增投得5000万美元Pre-A融资。
“酒店只提供一个空间，我们希望提供多人的生活场景；很多年轻人生活在被迫合租的场景里，我们希望创造更随意灵活的居住空间。”金辉表示，中国消费升级趋势下，城家的目标客户群主要是城市中有独居需求的年轻人以及大量异地出行的人。
2017年第二季度以来，成立一年多的城家开始加快布局速度，此前在全国一线城市已布局50家物业、5000多间房，计划至2017年年底这两个数字均翻番。用金辉的话说，前期在打磨产品、精细化上做了大量技术工作，“市场足够大，我们不着急。”同时，城家还在加码除公寓之外的民宿、民居业务线，开始在非标住宿领域的多产品线布局。
精细化管控
金辉介绍，CAS系统除了可以保证空置率降为最低，还可以根据入住、退房情况，提前调度打扫人员，保证客房及时准备就绪，此外智能门锁系统已实现“去前台化”管理。未来还将不断叠加智能化功能，包括根据供需预测智能匹配长短租占比，通过大数据监控实现动态定价，实现公寓管理上的全面移动化等。
“产品服务以及性价比之间的关系，背后有一套很复杂的收益管理的逻辑。”金辉表示，CAS系统不是一个单一的简单系统，背后有从收益管理、定价模型到销售渠道以及运营管控支撑、服务内容的完整内容闭环设计。
他表示，核心在于在产品服务和性价比之间达到平衡点，比如客户租一月，价格要比酒店便宜，产品和服务恰到好处。尽管酒店由于按单日计算收益，是最灵活的市场产品，但缺乏生活空间和功能。
“酒店还是大工业时代的管理模式，流水线作业，租赁公寓市场我认为未来更多的应该是碎片化服务，更多利用共享经济的概念实现分散式、分布式的服务。”金辉表示，除了业务上打破通常的时间和场景边界，管理上城家也在尝试从原来大工业时代的管理架构向共享经济管理架构转型。
难点方面，金辉认为，搭建适用的互联网技术和平台上需要时间去打磨和积累，创新时会面临不断试错，如何保持正确的方向前行都是需要考虑的，此外加快了开店速度以后，如何快速建立自己的人才体系也是一大挑战。
华菁证券地产行业首席分析师周雅婷曾撰文表示，长租行业要进入不难，但要做大并且持续盈利，以致持续高利润率地盈利有相当难度。“55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点，这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业。”
不过城家似乎并不担心盈利问题，在金辉看来，酒店基因是自信的来源之一。“汉庭做酒店怎么实现大规模盈利？基于精细化的管控运营能力是我们具备的。”金辉说，城家还依托华住获取了很多中短租的客户。
周雅婷认为，长租行业会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径，盈利模式有两种，一是物业增值获益，二是租赁业务作为入口、通过产业链业务获取利润。在这个过程中不排除会出现同时拥有两端优势的企业出现，同时也会催生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司，例如装修、家政、搬家、金融等。
目前的城家显然是第二种。金辉表示，把目前的业务做好就能产生不错的收益，因此现阶段也不会考虑用金融或者增值服务获利，而是专注核心能力打造，因为目前的产品服务离客户实现100%满意还有距离，还需要花一段时间打好基础，未来再做金融或增值服务则是水到渠成。
对于新获得的5000万美元Pre-A融资，金辉表示，一方面将在一线城市迅速辐射产品，增加库存，另一方面用于打造高效的互联网应用技术和平台，以及提升服务能力，完善客户体验。
