懂得回头看来时的路，才能更理解将来的每一步。
过去的20年，深港楼市都走过不同寻常的道路：从相差悬殊到逐步接近，从港人热衷北上置业到“南下”资金蠢蠢欲动，不管是暴跌时的惊心动魄，还是暴涨时的泡沫隐忧，房价永远是绕不开的重要话题，不妨从这些普通人的视角来呈现深港楼市不一样的20年。
1路公交车成港人专列
6月的深圳，酷热难耐。在深圳罗湖火车站前的广场上，年近50岁的王梅刚过关准备回深圳的家。
“1999年我就在深圳买房，那个时候香港刚刚经历了亚洲金融危机，很多人都对楼市没有信心，但上世纪90年代还是有很多香港人来深圳置业。”与其说王梅是香港人，这些年的两地穿梭让她感觉自己已经变成了“深圳人”。
在罗湖火车站广场，王梅等来了熟悉的1路公交车，回到她在罗湖区百仕达花园的家。“这条公交线路我不知不觉就坐了近20年。”王梅说道，“1路车可以说是深圳港味最浓的公交线路，从车上经常都看到香港报纸就能略知一二。”
罗湖是深圳最早的建成区，这里也确实是深圳“港味”最浓的地方。有调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。1路公交车是从罗湖火车站开往东湖客运站，途经人民南片区的德兴大厦、东门片区的金城大厦、东湖片区的百仕达花园……这些片区和楼盘恰恰是早期港人在深置业的首选。
“那个时候百仕达花园开盘已经接近每平方米10000元，在当时的深圳来说已经算是豪宅，其它楼盘都只是卖每平方米五六千元左右，所以这个小区的房子起初很多都是被香港人买走，而且当时的借贷环境非常宽松，首付仅需一成。”王梅回忆道，“深圳现在很多上世纪90年代盖的高层住宅，都是香港当时很流行的钻石户型，可见当时港资在深圳楼市的影响力。”
从1998年到2003年，深圳房价基本没有什么大的变动。在王梅看来，当时很多香港人看好深圳房地产市场，一方面是因为深圳靠近香港，另一方面是香港人比较“有钱”。“那个时候港元汇率比人民币要高，很多楼盘都直接以港元为计算单位。”王梅回忆，“福田区的中银大厦在当时最高售价就达到9000港元左右，我还去看了看。”
过去，深圳房产特别是关口物业备受港人喜爱。她尤其记得近20年前的疯狂场景：位于罗湖口岸附近的酒店服务式公寓汇展阁，身上环绕着深港一体化的美好前景、罗湖口岸物业的黄金地段和酒店式公寓的新颖概念，使得汇展阁一夜之间“洛阳纸贵”，大量港人在当时蜂拥抢购，价格一度接近每平方米20000元。
香港管买房叫“上车”，先买小的，再以小换大。“香港的户型没有最小，只有更小，十几平方米的房子绝不是开玩笑。当时，1997年前我在香港买了一套约合60平方米的两居室，因此背上了房贷债务。为了能够住的舒服一点和减轻压力，我才选择北上置业，把深圳当作我上车后的另一个选择。”王梅如是说。
“以前，香港人在深圳的居住区域不会很分散，多集中在几个地区，但这几年随着深圳城市的发展，港人在深置业不再局限在关口片区。”或许，现在的1路公交车已不再是“港人专列”，但它的确见证了深圳楼市20年的变化。
一边大起大落
一边涨幅惊人
过去20年，香港楼市遭遇过不少冲击。从1997至1998年的亚洲金融风暴，到2003年非典肆虐，再到2008年的全球金融海啸，都曾让楼市遇冷。
2003年，由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额，许多香港银行便开始向不少业主callloan（要求借款人提前部分还款）。“万万没想到有一天银行也给我打了电话callloan。”王梅回忆起当时的情况依旧心有余悸。王梅手上的香港房产当时价格跌到只剩下原价的40%，自然也成了负资产人士。像她一样，经历过负资产的香港人不在少数。“哪怕香港房价一度下跌超过50%，但也还是比深圳贵。”
1997年香港楼市从高峰跳水式下跌时，相信那些叫苦连天的负资产业主们做梦都想不到，20年后的香港房价竟然会远远超越1997年的高位。
美联物业的楼价走势图显示，近年香港房价不断创新高，但回归20年来房价呈现“十起十落”格局。在1997年房价高峰期，二手住宅单位的平均实用 价约7767港元。后来，经历亚洲金融风暴再到后来的非典事件，香港房价每平方 价更一度跌至2309港元的低位。曾被重创的香港楼市在2004年开始复苏，中途又遇到全球金融危机和政府严厉调控，但截至今年5月香港楼市平均 价已经回升到11509港元，处于历史最高水平。
不过，如果以涨幅来看，更让人意想不到的是深圳房价，让王梅稍感后悔的是自己没有在深圳或香港多购置房产。
“尽管深圳楼市也曾遭遇过冲击，但可以说这20年深圳的房价还是大幅上涨。”王梅说，“百仕达花园现在也要每平方米六七万元，当时福田区的许多楼盘也就每平方米几千元，现在至少翻了10倍。”
“谁能想到呢？”王梅说，“5年前我曾经想把深圳的房子卖了回香港再买一套，不过现在看来好在没卖。”
“北上”与“南下”
早在9年前，深港房价一体化概念就开始提出。无论如何，深港房价一体化或者说是深港区域房价的快速接轨，仍然超出很多人意想。如今，深港两地价格差进一步缩窄，让曾经偏好在深圳置业的香港人有些望而却步。
“以前都说深圳房价迟早追平香港，都觉得遥不可及，没想到真的有可能实现。”在香港从事地产中介的刘浩笑说，“都说北上广不相信眼泪，深圳人则开始有点不相信房价了。”刘浩之所以选择在深圳罗湖居住，就是为了躲避香港的高房价和高房租，加之自己在香港北区上班。3年多前，他在罗湖区文锦渡口岸附近买下了一套一室一厅，当时才每平方米20000元出头，如今已经接近每平方米6万元。“只怪自己当时买的太小了，在香港这样的房价涨幅也是望尘莫及，而且这个价格在香港北部地区也可能买到二手房，只是楼盘品质上有点差异。”
高力国际的报告显示，最近10次香港屯门的土地交易均价为每平方 5169港元，约合每平方米48516元，2016年深圳成交的龙华民治地块楼面价已高达每平方米5.6万元，深圳的楼面价已超越香港的部分地区。
“以前，深圳新楼盘去香港推售的效果很不错。不管是出于投资还是自住目的，港人都不吝对深圳房产出手，但现在已经没有多少价格上的吸引力，港人一般都转向珠三角其他城市置业。”刘浩如是说。
曾是全球高房价标杆之一的香港会不会真被深圳取而代之？就在围观者费力解读之时，内地一些被限购政策挤出的资金悄然“南下”。与“北上”相比，“南下”的势头似乎更为凶猛。
据美联物业的统计，如果按已知买家姓名分析，内地买家在香港住宅注册金额的比例不断攀升，并且在2011年第四季度曾升至25%的高位。后来，香港政府出手调控，非香港居民买楼的门槛和税收大幅增加，这个比例才开始慢慢下跌，并曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%的水平。此外，内地房地产企业赴香港拿地的热情持续不减。高力国际的报告显示，内地开发商在香港的投资额创下历史新高，总交易额达361亿港元，同比骤增213%。而这一趋势从2016年就已开始显现，刘浩所做的工作，就是带深圳客户香港看房和买房。“10年前深圳客去香港置业的人数并不算多，但这几年人数多了不少，开发商也喜欢来深圳宣传自己的楼盘。即使在美联储加息以及香港调控辣招不断的背景下，许多客户都跟我说不会放弃赴港置业的打算，原因包括香港房子的租售比远远好于深圳，还有汇率的问题。”
正如香港政府的调控“辣招”，经历了20年的跌宕起伏，深港楼市似乎走上了一条共同的道路：调控。回过头来看，这20年来走过的路似乎也是一段值得引以为鉴的插曲。
“无论是深圳还是香港，哪里买房都不容易。”回想起这20年的时光，王梅如此感慨。
