在香港上市的融创中国近来吸引了不少业界目光。先是花150亿元为乐视解了“燃眉之急”；然后又斥资600多亿元拿下万达76个酒店项目。不过在一路“买买买”的同时，融创也遇到了不少麻烦。近日，国际三大评级机构中的两家均下调融创的企业信用评级。风险远非于此。记者从上交所网站获悉，融创100亿元公司债前不久已被上交所终止发行。一面是“一掷千金”的豪买，一面却是债券融资的“断流”。有分析人士表示，事实上，包括融创在内几乎所有房地产企业融资渠道都遭到“封堵”，连此前被业界视为“救命稻草”的信托融资也面临严厉监管。
发债终止风险飙升
记者从上交所官网获悉，融创计划发行的100亿元公司债已被上交所终止发行，承销商及管理者为中信建投和国泰君安。而在此之前，融创多次发债融资。去年9月底，融创曾发过一个购房尾款资产支持转向计划，涉及金额24.2亿元，承销商为长城证券；去年7月，发行40亿元公司债；更早前的2015年12月，曾发行过50亿元公司债，子公司天津融创置地曾发过50亿元公司债。
作为公司债券受托管理人的申万宏源证券7月13日在上海证券交易所官网发布《天津融创置地有限公司公开发行2015年公司债券临时受托管理事务报告》(以下简称“报告”)，融创房地产集团有限公司(原名：天津融创置地有限公司)2015年8月17日成功发行的50亿元天津融创置地有限公司公开发行2015年公司债券(第一期)，目前本次债券存在“控股股东所投资公司实际控制人持有股权冻结”、“收购大连万达商业13个文化旅游项目公司91%的权益和76家城市酒店100%的权益”的重大事项。
报告称，截至2016年12月31日，发行人归属于母公司股东的净资产为286.51亿元，货币资金科目余额为565.96亿元，资产负债率为86.71%。本次收购事项涉及金额达到发行人2016年末归属于母公司净资产的220.48%和货币资金科目的111.62%，投资金额较大，或将导致发行人资金压力增加。此外本次收购涉及文旅项目和酒店项目与发行人现有主营业务存在差异，未来相关业务的发展情况存在不确定性。
与此同时，报告还透露，2017年7月4日，乐视网发布公告称，截至2017年7月3日，乐视网控制股股东、实际控制人贾跃亭先生及乐视控股(北京)有限公司持有的公司519133322股已被上海市高级人民法院等冻结，占公司总股本26.03%，冻结时间为自冻结之日起三年。本次遭冻结的乐视网股份占贾跃亭先生所持有乐视网股份的比例为99.06%，占乐视网总股本的比例为26.03%，或对乐视网未来控制权带来一定不确定性；此外本次冻结事项对于融创中国前期投资的乐视网、乐视影业及乐视致新的未来经营带来不确定性，进而对其相关资产和损益产生影响。
两大机构调低融创评级
面对如此境况，全球评级机构也看淡了融创中国的巨额交易。标普近日宣布，将融创“B+”长期企业信用评级和“cnBB-”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单，并将这家房地产开发商未偿还优先无抵押债券“B”长期债项评级和“cnB+”大中华区信用体系长期评级同时列入负面信用观察名单。
标普的理由是，融创延续了2016年以来的激进扩张步伐。按估算，包括此次收购万达商业资产在内，融创2017年以来用于收购土地(通过公开竞价和并购)、投资非核心业务(包括投资乐视系公司和链家)的支出已达1200亿元。而这些支出已经超过其2017年1至6月包括合营企业销售额在内一共1089亿元的合同销售额。考虑到土地收购和业务扩张方面的巨额支出以及逐渐上升的建安支出，标普预计融创的经营性现金流将继续为负，因此它将依靠进一步举债来支持自己的扩张，并推高其杠杆水平。
7月12日，惠誉也宣布下调融创的企业评级至BB-。不过，同为评级机构的穆迪暂时没有对融创的评级进行改动，但穆迪也向《经济参考报》记者表示，融创中国拟收购万达资产确实提升了财务风险。
事实上，过去两年中，“并购王”孙宏斌步履不停，并在原有整体收购的思路上，增加收购部分项目的方式，主要诉求皆为曲线拿地。据融创年报披露，其2016年就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。由于大规模资产并购，融创的净资产负债率升至121.5%。但在其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。根据最新公布数据，融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六。
对于融创收购万达文旅项目，各方观点不一。“万达当前面临还债压力，首要任务是甩掉重资产，融创的目的是储备土地资源，双方各取所需。至于交易形式与其他目的，都是双方共赢，皆大欢喜的事情。万达无疑是最大的赢家，而孙宏斌接手万达确实是前途未卜。”有业内人士坦言。
房企融资收紧发债难度大
融创100亿元公司债被上交所终止发行，在业内人看来是意料之中的事情。实际上，自2016年10月份以来，房企公司债发行监管趋严后，这类发行融资一直处于封闭状态。彼时，上交所、深交所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。
同时，上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。达到准入门槛后，根据房地产企业的5项财务指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。
房企发行债券规模的多少，很大程度上影响房企流动性的压力。统计显示，房地产企业在2015年共发债6682亿元，是2014年3倍，而2016年发行量进一步飙涨至1.15万亿元，同比进一步扩张72%。但从2016年下半年开始，大肆积草囤粮的好日子似乎到头了。证监会、上交所此时陆续发布针对房地产业公司债分类监管方案，境内发债明显受阻。2017年以来没有一家A股上市房企发公司债。1-5月房企发债融资额大幅降低，仅1375亿元，较2016年同期锐减76.8%。
“房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年，加之上半年销售额增速放缓，融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来，熬不住的中型房企开始着急在海外找钱。然而，随着美元加息的落地，海外发债的成本也不再便宜。”有业内人士向记者坦言。
不过，进入7月份，房企海外发债的规模有所“抬头”。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的海外融资需求。其中包括，建业地产7月12日宣布发行2亿美元2018年到期票息6.00%优先票据；绿城中国间接全资子公司Wisdom Glory Group Limited(荣智集团有限公司)发行本金总额为4.5亿美元的优先永续票据；龙湖地产7月6日与高盛、海通国际、摩根士丹利、中银香港及汇丰银行就发行于2020年到期的4.5亿美元3.875%优先票据订立购买协议。另外，7月12日，宝龙地产也建议公司进行一项优先票据的国际发售，对象为专业投资者。
随着调控政策趋严导致房企信贷和发债融资渠道的收紧，传统的房地产信托似乎成了“漏网之鱼”。用益信托最新数据显示，今年以来，68家信托公司共发行654只房地产信托产品，累计为房企融资2158.4亿元。从发行只数上看，1至6月份分别发行53只、58只、116只、105只、136只、141只，而从发行规模上则分别为182.0亿元、173.5亿元、301.9亿元、317.3亿元、574.6亿元、408.4亿元。特别是进入3月份以来，房地产信托发行出现爆发式增长。
“3月份一波的‘陡增’行情，主要因为国家去杠杆和防风险政策的推出，房企通过银行信贷和国内发债渠道逐步被‘堵死’。当时有不少企业，特别是有资格的大中型房企和地方平台公司跑海外发债募资。而近期监管层暂停发放房企海外发债批文，让信托和资管计划成了大部分房地产企业应对资金紧张为数不多的‘救命稻草’。”对此，有机构人士坦言。
不过，需要指出的是，房地产业务一直以来都是信托产品违约的重灾区。有报告显示，信托行业纠纷案件所涉行业领域高度集中。从部分已披露的案件来看，房地产领域的纠纷规模占比高于60%。而截至2016年底，全行业房地产信托风险资产余额382亿元，占全部信托风险资产比例的32%；风险率2.32%，比年初上升0.02个百分点。随着监管的深入和风险的加大，房地产信托融资也并非“长久之计”。
