北京住房引入“股份制”，即将试水共有产权，这标志着中国房地产政策已经发生重大变化。
接受上海证券报记者采访的业界专家指出，中国房地产政策正迎来自1998年房改以来的一次最深刻变革。目前来看，一个围绕“租售并举”的房地产长效机制的雏形正逐步形成。
中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，中国房地产正迎来一次深刻变革的判断是非常准确的，预计明年中国房地产长效机制的具体化政策会陆续出台。“共有产权”、“租售并举”等事物，仅仅是这一新体系的一个组成部分。在供给侧改革的大背景下，未来中国房地产调控长效机制还应该包括财税、土地、投资、金融、立法等一系列的“配套工程”。
一石激起千层浪
北京深夜发布共享新政
8月3日晚间，北京一则有关楼市的新闻，引发了舆论的关注。一些地产业内人士甚至于把它当成“黑天鹅”，感觉新政来得太突然。
当晚，北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。根据该办法，北京拟新推“共有产权住房”，“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。这一消息，对于许多在北京打拼的年轻人来说，无疑是一个喜讯，但对于一些已经熟悉传统套路的开发商来说，该政策却显得非常“突兀”。
“共有产权住房”就是买房人与政府共有房屋产权。北京市住建委相关负责人解释说：“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人，进一步降低房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。政府和民众一起努力解决住房困难。”
显而易见，“共有产权住房”的推出，增加了一种住房供给，也就多了一种选择，这对于有些开发商而言，或许不是一个好消息。
“这一政策对于稳定房价预期将起到一定的积极作用。”链家研究院院长杨现领向上证报记者表示。
“共有产权住房将替代现有的自住型商品房，两者区别还是很大的。”北京市房地产法学会副会长赵秀池说。她在3日当日参加了北京住房保障办组织的《共有产权住房管理暂行办法》意见征集会讨论。
她告诉记者，原来的北京自住房房价比市场价便宜三成；现在的共有产权住房，政府持有的份额是动态的，随着各项目价格变动而变动。将来若上市交易，个人需按市场价把政府的份额购买下来。
“共有产权住房的准入条件比原来的自住房更严了。除了符合限购条件外，还需要具备没有住房转让记录，信用良好；离婚三年内，不许购买；以家庭为单位所有成员名下无房等条件。这样可满足家庭首套刚需房，或人生首套房。如果再想买房，需要退出该住房。”赵秀池说，购买共有产权住房二手房的对象，也需要符合购买共有产权住房的条件，保证其封闭循环，更具保障性质。
八仙过海各显神通
各地楼市租售政策巨变
事实上，“北京并不是共有产权住房的先行者，上海更早已经有了共有产权住房，某种程度上可以说是北京借鉴了上海的经验。”赵秀池向上证报记者说，共有产权住房深层次的意义是，进一步落实“房子是用来住的”定位，是去投资投机化的房地产调控长效机制的一个组成部分。具体来看，就是“建立租售并举”、“租售同权”住房体系的一个细化。对此各地政府均在摸索实践之中。
记者注意到，在今年全国两会期间，住建部负责人曾表示，“北京自住房、上海共有产权房值得其他城市学习。”而当时上海已经推出共有产权房8.9万套。
早在2014年，住建部等六部委就出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)，局部城市也在共有产权住房方面进行了有益的实践。
“从可复制性来看，北京市对共有产权住房的施行公开征求意见，表明这种模式前期已积累了丰富的经验，后期具备良好的运行基础和优化的空间。我们认为，北京发展共有产权性质政策性商品住房对全国其他城市后期的住房制度改革将形成良好的示范。”中国指数研究院常务副院长黄瑜说。
值得回味的是，7月以来，重点城市先后出台住房租赁扶持政策，各地发展住宅租赁市场的脚步声不绝于耳。
7月7日《上海市住房发展“十三五”规划》出台，着力建设“购租并举”住房体系；7月10日广州市公布《加快发展住房租赁市场的工作方案》，推出“租赁16条”以大力扶持住房租赁市场发展；7月21日，佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议，下发9项租赁市场实施方案。
7月20日，住建部、国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，更是将住房租赁扶持政策推向高潮。
“中央已要求选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。随着租赁市场的持续扩大，未来将有更多的城市会出台相关租赁政策。”黄瑜说。
她分析认为，住建部已经提出“租赁市场承租人可以有更多的城市功能和享受均等化权利”，明确保障当事人的合法权益，未来承租人能获得更多与买房人同等的待遇。同时，专业住房租赁机构将获得更多土地、金融、财税等优惠政策倾斜。而随着鼓励国企进入住宅租赁行业，发挥出引领和带动作用，租赁企业将加快向专业化、规模化发展，机构出租住房并提供服务的长期租赁模式也将逐步形成，购租并举的住房市场格局将得以成形。
让房子回归居住属性
房地产也要供给侧改革
就在7月下旬，中共中央政治局召开会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。
业界人士指出，长效机制顶层设计的加快出台，包括住房制度改革、房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设的逐步推进，这必将促成自1998年中国房改以来的又一次最深刻的变革。
“这将是一次‘深刻的变革’，这个描述是准确的，我相信明年房地产长效机制的具体政策都会出台。”陈晟说，这些政策包括土地制度和供地机制、房屋租赁市场、住房信息平台、保障房供应和财税金融等5个方面。
“共有产权住房只是措施之一，我觉得统一的长效机制的建立更加关键。国家必须通过长效机制的建立，对冲现在这种住房供不应求的局面，才能保持房地产市场的健康有序和长期稳定，从而告别‘一抓就死，一放就松’的局面。”陈晟说。
在他看来，还要把供给侧改革与房地产长效机制结合在一起，即改革房地产领域的供给方式，包括土地的供给方式(提高自持土地占比等)、租售并举(比如共有产权住房等)，都是供应方式的一些变化。而这种供应的变化，将直接影响未来中国楼市的格局。
以北京为例，目前北京主要政策性住房为经适房(存量66.2万套)、两限房(存量12.9万套)、自住型商品房(存量10万套).
“按照计划，2017年至2021年北京预计供应25万套自住型商品房，这部分都将按照共有产权住房的办法执行，到2021年预计北京住房存量为900万套，共有产权住房占比2.8%。这不仅影响到开发商，还会影响政府供地等多个方面。”杨现领告诉记者，共有产权住房解决了政府供地缺乏激励的问题，有利于刺激政府扩大和落实供地计划，形成有效供给，满足居住需求。
“让房子回归居住属性，眼下租售并举的方式和方法，跟以往措施都有了深层次的变化。开发商、购房者都要引起高度重视。可以这样说，政策的变革，已经在深层次展开了，影响是深刻的。”陈晟说。
