作为轻资产的物管股,近年成为资本市场的新宠及经济下行周期中深受投资青睐的避险资产。而浙江省物业管理服务供货商宋都服务赶搭尾班车,于本周一通过港交所聆讯,将于主板上市。信达国际为独家保荐人。
1995年在杭州成立的宋都服务,于物业管理服务行业拥有逾二十年经验,是拥有国家一级管理资质的物业管理公司,公司的业务模式围绕传统的物业管理服务,针对住宅和非住宅项目展开,同时积极探索物业增值服务,包括非业主增值服务和社区增值服务。截至2020年6月30日,宋都服务在全国14个城市设有9间附属公司及15间分公司,总计向33项物业,包括16项住宅物业及17项非住宅物业提供物业管理服务,在管总建筑面积约为640万平方米。
深耕长三角多元业务助发展
根据中指院的数据,宋都服务自2017年以来,连续四年位居中国物业服务百强企业名单,其中于2020年获得百强56位。公司管理服务区域及发展策略以长三角为主,于2019年,在总部设在杭州及浙江省的物业服务百强企业中,公司按纯利计分别排名第5及第7,整体实力不俗。
年度物业服务百强企业的平均在管建筑面积:
作为行业”老将”,宋都服务在业内享有盛誉。公司是工信部认定的中古领先AIoT社区运营商;同时也是浙江省第一批24个未来社区城市服务商之一。未来小区试点工作方案主要由政府政策推动,旨在改善破旧城区的居住环境。宋都服务相信,未来小区试点工作方案是社会经济发展的未来趋势,亦是利用现存楼宇的潜在价值并实现可持续发展的重要方式,参与未来小区试点工作方案能增加及扩大收益基础、提升品牌价值及扩展在管建筑面积,有助公司获得更多老旧住宅小区项目。
宋都服务目前大在杭州成片管理的36个老旧小区——采荷街道“金牌管家”大物业管理服务项目,不仅获得业主交口称赞,第三方行业测评机构——亿翰智库也因此专门给公司颁布的“2020中国物业企业城市服务项目五强”。基于对老旧小区的模式、案例,以及城市服务探索中总结的经验,宋都服务与行业协会早前更汇编了《老旧小区城市服务白皮书》,在城市服务领域走在全国前列。
据住建部初步统计,全国共有老旧小区近17万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。除了一部分需要拆迁,居民异地安置的项目外,大多数项目需要类似采荷街道“金牌管家”的城市服务。宋都服务已成立全资子公司“和瑞生活”专注老旧小区城市服务市场并已基本完成业务模式探索,已经具有成熟运营能力,若能充分开发这一市场,宋都物业有机会后来居上,成为这一领域的龙头企业。
过往几年,通过良好的服务管理,借助品牌知名度及行业声誉,宋都物业的业绩一直维持快速增长。在财务方面,公司营业收入自2017年的8300余万,增长至2019年的2.2亿,相对应的净利润从近1400万上涨至3500万,公司整体毛利率稳定在29%左右。业绩期间,公司的主要收入来源于基础物业管理服务,同时增值服务的收入也有明显的上升。于在管项目方面,公司的在管面积从17年的310万方,拓展至2020年6月30日,已达640万方。
数据源:招股说明书
物管行业作为地产行业的子行业,大部分物管公司背后都有一家地产母公司,宋都服务背后的房企为宋都股份集团。根据招股书显示,宋都服务由俞建午通过家族信托控制其95%股权,而俞建午正是宋都股份的创始人、董事长兼总裁。
在2017年、2018年、2019年及2020年上半年,公司来自宋都股份的收益分别约为5870万、6870万、8770万、4150万元,分别占公司物业管理服务总收益的98.2%、96.6%、91.7%及69.7%。绝对金额增长的同時占比呈下降趋势,反映公司业务能力增强的同时,也通过积极拓展第三方,提高自身的市场价值,減少对关联公司的依赖。自2017年以来,公司的第三方拓展面积由5万方,迅增扩张至截止2020年6月30日的260万方,足以体现公司对与第三方拓展的重视与支持。
港股上市 踏入新征程
在物业行业飞速发展的过程中,扩规模仍是行业主旋律,根据宋都服务的招股文件,公司上市所募集资金将用于长三角地区扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布;将透过利用先进科技创建智慧小区及为业主及住户开发移动应用程序;将用于探索、扩展及扩大小区增值服务及其他业务,尤其是长租公寓业务;及用于为营运资金及其他一般企业用途提供资金。
物管行业正处于高增长、高估值、高确定性、政策利好的优质赛道,物管市场的高度分散同时也给予不同类型及规模的企业生存空间,作为行业中「小而美」的代表,宋都物业上市后的表现值得投资者留意。
