警防高地价多重风险
文/ 方问禹 董建国 郑钧天 孔祥鑫 周强 王存福 高博 马姝瑞
近日《 望》新闻周刊记者采访发现，在严格的楼市调控下，为了未来能继续“留在牌桌上”，开发商“饿着肚子也要拿地”的心态明显。业内专家建议，政府相关部门宜未雨绸缪，预防高地价带来多重风险，防止开发企业“赌博式投资”持续抬高地价、误导房价预期，最终影响调控任务的完成。
“地王”项目遭遇入市难
《 望》新闻周刊记者近期走访多地发现，往年“地王”项目在严厉的调控环境下正在遭遇入市难。拿下“地王”的房地产开发企业均表示高价项目将“被”推迟入市。
在上海，融信中国在2016年以超过10万元/平方米的楼面价拿下全国单价“地王”――中兴地块。此后，为降低风险，融信将项目一半股权卖给万科合作开发。融信中国负责人告诉本刊记者，“计划最早在2018年上半年，视市场环境决定是否入市。”
信达地产2015年底在上海以近5万元/平方米拿下新江湾“地王”，与泰禾集团联合操盘。泰禾内部人士表示，由于与预期价格差距较大，该项目将延迟入市。
本刊记者在广州调查也发现，2013年5月至2014年1月期间出让的10幅高价地块，其中有四幅单价超过了当时周边房价。在这10个项目中，只有“保利红馆”和“保利学府”实现盈利，有的项目的销售金额尚不能覆盖拿地成本。楼面价高达3.5万元/平方米的2013年广州单价“地王”甚至目前尚无开发消息。
在其他城市，目前高价地项目的销售情况也不乐观。华润置地华北区总经理蒋志生说，“我们在郑州买地成本单价1.2万元，但预售证只批1.6万元/平方米，而附近的二手房都卖1.8万元了。”
拿下合肥总价“地王”的文一房地产集团副总裁邱胜华亦表示，限价的后果客观上使“地王”项目难以入市。“我们现在的应对策略只能是控制推盘节奏，‘地王’项目计划在三年左右开发完。”
生存压力下开发商依旧“拼规模”
在预售证审批趋严、利润空间大幅压缩的情况下，房企拿地热情却依然不减。中原地产研究认为，房地产市场虽已明显降温，但房企补库存积极性仍然较高。多家企业以突破上限的价格拼抢部分城市宅地。
“有地才有未来。拿地了可能会死，但拿不到地肯定会死；高价拿地虽然难受，但这么多年来，很多高价拿地的企业并没死，这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死。”一家开发商向《 望》新闻周刊记者表示，“规模”给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大，评级越高，发债利率也越低。如绿地控股等“千亿级房企”的融资成本不足5%。而一家普通房企的融资利率则一般在7%以上。没有规模的中小房企很难生存。
时代地产总裁助理康峰预计，“未来可能根据企业规模来拍地，市场是‘大鱼吃小鱼’。目前房地产企业有1万多家，最后能存活的或许只有排名前十的企业。”
碧桂园、绿城、越秀等大中房企认为，政府“限地价”期间正是拿地好时机。值得注意的是，碧桂园已连续5个月拿地金额超过百亿元，中海地产也连续2个月拿地超过百亿元。
随着一线和二线城市土地资源稀缺及调控趋紧，一些三、四线城市土地市场火热，一些地方甚至地价屡破新高，高溢价地频出。多位专家认为，三、四线城市高价地频出引发涨价预期，带动投机需求回潮。同时刺激地方政府高价供地冲动，容易带来库存反弹，值得警惕。
“限价”难阻拿地热
《 望》新闻周刊记者调查发现，各热点城市采用“竞自持、竞配建、竞房价”，甚至摇号等方式，以期达到限制最高地价的效果。
北京在去年9月底出台新政严控地价，杭州等热点城市限定土拍溢价率，广州、佛山、南宁、福州等城市则提出“限地价+竞配建”的方式，抑制新“地王”。
但开发企业争当“房东”的热情高涨。如北京首批“限地价、竞自持”的4宗试点地块，全部达到最高限价，并以住宅自持100%+配建商业成交；4月底，杭州调整土拍竞价规则后“首拍”的5宗地块触及“新规”，或须现房销售，或须自持面积，或须配建保障房。
其他“限地价”方式对抑制“地王”作用也较为有限。中国指数研究院数据显示，3月份，一线城市成交楼面均价为30433元/平方米，环比上涨191%，同比上升261%。数据同时显示，1~3月，重点二线城市宅地市场整体溢价水平也同比上升，部分优质地块热度较高。杭州、重庆、广州、成都4个城市宅地平均溢价率均高于去年同期。
业内人士认为，虽然实施了“限地价、竞配建”的土地出让方式，但热点城市仍拍出高价地并不意外。“地方政府探索抑制地价的方法，而开发商依然在‘抢地’。”中原地产首席分析师张大伟表示，一、二线城市土地资源始终受到开发商追捧。
同策咨询研究部总监张宏伟等专家认为，土地拍卖熔断机制有利于抑制激进开发商的非理性拿地，设置最高限价可以避免地价过快上涨。但限地价降不了房价。因为对于房企来讲，其实际土地成本并没有降低，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用，反而会进一步推升未来住房的价格。
警惕三、四线城市高地价多重风险
由于一线和二线城市土地资源稀缺及调控趋紧，部分三、四线城市开始成为土地市场的新亮点。通过梳理近期土地交易不难发现，三、四线城市土地市场火热。
4月28日，福建莆田市公开拍卖荔城区5幅商住用地，上演了“地王”争夺战。其中一幅地块首先被阳光城集团以9596元/平方米楼面价、267%溢价率竞得，打破3月由融创集团创造的单价“地王”纪录。随后，融信集团以楼面价10030元/平方米、溢价率282%竞得另一幅地块，打破阳光城还没捂热的新“地王”纪录。
4月19日，江苏省启东市一宗住宅用地被阳光城下属公司以6.14亿元总价成交，折合楼面价7097元/平方米，溢价率372%，刷新当地价格纪录。
多家房企投资负责人表示，随着一、二线城市的拿地门槛越来越高，一些房企转到三、四线城市补仓冲动强烈，房企资金外溢趋势越发明显。
中国指数研究院数据显示，监控的300城今年第一季度地价同比上涨五成。其中，三、四线城市一季度土地供求量虽微降，但均价及出让金走高。数据显示，1~3月，三、四线城市共推出土地3352宗，推出土地面积11902万平方米，同比减少4%；成交方面，共成交土地2820宗，成交土地面积9895万平方米，同比减少1%；土地出让金为1939亿元，同比增加34%；成交楼面均价为1963元/平方米，同比上涨36%；土地平均溢价率为46%，较去年同期上升29个百分点。土地平均溢价率高于一线城市的20%和二线城市的31%。
业内人士认为，三、四线城市土地市场火爆，刺激开发商继续拿地，也加大地方政府高价供地冲动。一家金融机构高管告诉《 望》新闻周刊记者，三、四线城市去库存难，一则由于库存基数较大，另一方面则与新增土地供应有关，这与地方政府收入、债务压力，有着千丝万缕的联系。
“相对于一、二线城市，三、四线城市土地财政依赖度更高。出于地方收入的考虑，虽然很多地方仍处于去库存的状态中，但房价走高促进了土地市场的活跃。一些地方因此也加大了土地供应，容易造成库存量反弹。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙说。
控制三、四线城市土地供应节奏
一些专家建议，目前对三、四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策，对一些强三、四线城市进行适度控制，防止价格过度上涨，严厉遏制投机炒作，对多数库存高企的三、四线城市仍需强化扶持。比如加大县级政府的财政支持，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，对于三、四线城市，房地产市场主管部门要在市场景气时审慎调控，从而规避风险：一是房价上涨时，进行引导，防止过热；二是供地上不能因为市场好，就大量供应，而应该长远考虑市场承受力。
多位业内人士建议，三、四线城市可建立住宅用地供应分类管理制度，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。目前国土资源部和住建部已明确通知要求对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
“地方政府一方面应严格执行两部委的土地供给与库存去化周期挂钩机制，”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，同时对三、四线城市土地市场也应建立开发商购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。此外，结合本地土地出让情况，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。
多名专家同时建议，三、四线楼市去库存要避免“翻烧饼”现象，即“价低卖不动、害怕库存严重；价高卖得好，又怕库存增了”的怪圈，政府调控措施需要精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动。在土地供应上要严格避免短期行为，强化供地节奏和长远发展。
“三、四线城市要扎扎实实去库存。根据各地的产业优势，在新型城镇化进程中逐步化解房地产库存，科学布局产业与楼市的关系，不断增加居民收入，支持居民自住和进城人员购房等刚性需求。”黄志龙说。
